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房产纠纷
正在开庭-- “物业服务费起纠纷 物业公司起诉业主”案
添加时间: 2015-9-16 10:06:58 来源:大兴法院审理 作者:安徽律师频道 点击数:617    字号:

· [书记员]:(一)未经法庭允许,不准记录、录音、录像、摄影;(二)不准进入审判区,不得随意退场;(三)不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨碍审判活动的行为;(四)未经审判长许可,不准发言、提问;(五)不准吸烟和随地吐痰。旁听人员如对法庭和审判活动有意见可在休庭或闭庭后,口头或书面向法庭提出;(六)携带通讯工具的,请关机;(七)新闻记者、外国人或外国记者旁听应遵守本规则;(八)对于违反法庭规则的人,审判人员可以口头警告、训诫,也可以没收录音、录像、摄影器材,责令退出法庭或予以罚款、拘留;(九)对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人依法追究刑事责任;情节较轻的,予以罚款、拘留。 [09:36:50]  

2558593 · [审判长]:下面核对双方当事人及诉讼代理人的基本情况。
[原告]:北京某物业管理有限公司,住所地北京市大兴区。法定代表人陈某,总经理。委托代理人张某,律师(特别授权,出庭)。
[被告]:谢某,女,19**年*月*日出生,*族,退休人员,住北京市大兴区(未出庭)。委托代理人韩某,女,19**年*月*日出生,*族,无业,住北京市大兴区(特别授权,出庭)。
[09:41:57]
 

2558653 · [审判长]:双方当事人对对方出庭人员有无异议?
[原告委托代理人]:没有。
[被告委托代理人]:对原告委托律师资格有意见,认为无权代理这个案件。
[审判长]:被告代理人,如对原告委托代理人资格有意见,可向相关部门提出异议。对于原告委托代理人资格,法院审查符合法律规定,可以参加本案诉讼。
[09:51:04]
 

2558664 · [审判长]:双方当事人及委托代理人符合法律规定可以参加本案诉讼。关于原告北京某物业管理有限公司与被告谢某物业服务合同纠纷一案,决定适用普通程序,由代理审判员贺维担任审判长,与人民陪审员白志社、肖冬霞共同组成合议庭,由书记员韩思云担任法庭记录。今天在本法庭依法公开开庭进行审理,现在宣布开庭。
[审判长]:当事人在法庭具有以下权利和义务。权利:1、申请回避权;2、提出新证据权;3、进行法庭辩论,请求法庭给予调解的权利;4、原告有增加、放弃、变更诉讼请求的权利,被告有反驳、反诉的权利;5、最后陈述的权利。义务:1、依法行使诉讼权利的义务;2、听从法庭指挥,服从法庭纪律的义务;3、如实陈述事实的义务。
[审判长]:原、被告是否听清了,是否申请回避?
[原告委托代理人]:听清了,不申请。
[被告委托代理人]:听清了,不申请。
[09:54:23]
 

2558683 · [审判长]:进行法庭调查,法庭调查的重点是双方当事人争议的事实,当事人对自已提出的主张有责任提供证据,反驳对方的应讲明理由。首先由原告宣读起诉书或口头陈述事实,讲明具体诉讼请求和理由。
[原告委托代理人]:诉讼请求,1、被告交纳2010年1月1日至2016年3月23日物业服务费31334.81元,水费1267.4元;2、被告支付违约金2000元(1、2两项合计33601.21元);3、诉讼费用由被告承担。事实与理由,2008年3月24日我公司与北京市大兴区某小区业主委员会(以下简称:业委会)签订了物业服务合同,约定由我公司向该小区的全体业主及物业使用人提供物业服务。被告谢某于2006年入住该小区,房屋面积232.82平方米,根据物业服务合同关于物业服务费用的约定计算被告谢某每年应当支付我公司物业服务费5028.9元。自2010年4月1日起被告谢某拒绝交纳物业服务费,至今共欠物业服务费31334.81元。另自2012年11月1日至2015年4月11日被告谢某拖欠水费1267.4元。被告谢某无故拖欠物业服务费的行为严重的影响了我公司的正常经营,侵犯了我公司的合法权益。为维护我公司的合法权益,请求法院依据《合同法》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等相关法律、法规依法支持我公司的各项诉讼请求。
[09:58:51]
 

2558769 · [审判长]:被告答辩。
[被告委托代理人]:首先,原告提出水费的诉讼请求,没有任何证据。其次,我们小区入户盗情况很多。安保不到位,不检查进入人员。我们不缴纳水费,因为水特别差,过滤后的水也有杂质,市政水已经到我们门口,但他们说等我们投入钱,哄骗我们续约。因为业委会不作为,没有公开过,他们的决议是不合法的。我们这个续约是业主大会3分之2签名,需要所有业主签名,这个签名他们没有公示,业委会续约原告物业是违法的,业委会没有公示物业票选。
[审判长]:被告委托代理人,你的答辩意见庭审光盘将予以记录,还有其他答辩意见吗?
[被告委托代理人]:所有停车场收入归所有业主。游泳池荒废了,没有任何正常理由,没有公示。所有水器都是干涸状态,基本不放水,大片绿苔,喷泉没有开过,我们都没有享受过。物业服务态度恶劣,晚上9点给我们打电话。我们不缴纳物业费就是抵制物业公司。2011、2012年两次大雨小区损失惨重,地下水淹没,排水系统没有启动,淹没时间长,一直在冒水,根本下不去,被淹业主找物业公司,他们说他们找开发商,这个设备维护管理绝对是物业责任。
[10:16:34]
 

2558813 · [审判长]:被告代理人,现将你的答辩意见总结如下,1、原告主张水费没有依据,因为没有进户查明水表,水质差,过滤后有杂质,不达标;2、物业安保不达标,摄像头差。物业安保人员老弱病残;3、物业公司公共部分停车收入应归业主;4、游泳池干涸,喷泉没有开过,业主没有享受到;5、原告打电话恐吓业主;6,种的树物业公司不管,原告派工作人员假摔,态度恶劣。排水系统也有问题,物业把过错推给开发商。
[被告委托代理人]:是。
[10:25:42]
 

2558830 · [审判长]:原告方,水费是怎么计算的?
[原告委托代理人]:根据查水表得出来的。
[审判长]:水表在哪里?
[原告委托代理人]:户内。
[审判长]:被告是这样吗?
[被告委托代理人]:是。
[审判长]:违约金计算依据?
[原告委托代理人]:依据合同第18条。
[审判长]:物业费缴纳明细依据?
[原告委托代理人]:物业服务合同16条第8项。2016年3月23日到期,主张到到期那天。
[10:33:05]
 

2558841 · [审判长]:下面进行举证质证,首先由原告进行举证。
[原告委托代理人]:证据1、物业服务合同2份,前期物业管理协议1份,证明原被告存在物业服务关系,被告房屋面积,被告是该房屋的业主。证据2、情况说明3份,由业委会出具,证明原告为小区公共维修项目进行垫资维修,原告尽心尽力的服务态度,不存在私自建造房屋事实。证据3、两封信及证明1份,原告为私搭乱建向相关部门、领导反映情况,证明原告尽到相应物业管理责任。证据4、致房地产公司的函,是业委会和物业公司在2011年6月24日向房地产公司发出的函,要求房地产公司解决排水系统问题。证明小区排水系统存在设计问题,雨季业主家被淹不是原告造成。证据5、照片76张,证明原告对小区的绿化、公共设施维修,清洁的情况。业主反映违建,原告配合城管执法,对于小区环境、安防,原告提供服务是到位的,小区优美。证据6、取水许可证,查表单,水质检测报告,证明水费收取、计算依据。证据7、催费通知,证明原告向被告催费通知。证据8、查水表单, 证明查询水表时,被告爱人在家。证据9、照片1张,证明被告家存在违建。证据10、报告,物业服务项目收支情况,证明不存在被告所说公共部分的钱由我公司使用的情况。
[10:46:03]
 

2558849 · [审判长]:被告质证。
[被告委托代理人]:对证据1没有异议。对证据2两份情况说明的真实性有意见,因为他是跟业委会签订的,但当时业委会是不正常运行,属于擅自决定的。证明目的也不认可。原告纵容加盖房屋,并非法收取费用。对证据3证明目的不认可。对证据4真实性不认可,证明目的也不认可,原告在推卸责任。对证据5不认可,是摆拍的,不能证明这些年的常态。对证据6水质检测报告,查表单真实性不认可。对证据7催费单真实性没有意见。对证据8有异议。对证据9真实性不认可,拿违建威胁业主,我们小区存在多处漏水不管修。对证据10回去研究一下,存在很多问题。
[10:54:06]
 

2558889 · [审判长]:被告进行举证。
[被告委托代理人]:证据1、光盘(含照片),照片体现保安假摔,安保系统、水器,公共区域盖房等情况。2011年以后拍摄小区的照片,证明小区实际的环境还有实际的安保情况。证据2、我上传在网络上了。
[审判长]:所有证据应当庭向法庭提交,证据2是什么?
[被告委托代理人]:视频在手机里,我可以庭后提交,或者宣判之前提交。
[审判长]:上次问话中,问你是否需要举证期限,你说7日内能提交完毕?
[被告委托代理人]:我认为公共网络上的视频能作为证据。
[审判长]:法院已向你发了举证通知书,证据的提交、准备事项已向你进行了释明,除了证据1,还有其他证据向法庭提交吗?
[被告委托代理人]:暂时没有,我可以补充。
[审判长]:照片是否作为证据提交,跟光盘中的照片有无重复?
[被告委托代理人]:有大部分是重复的,我要进行解释。
[审判长]:被告对光盘进行指认,解释。
[被告委托代理人]:好的。原告资质我有质疑,原告只有权催交费用,无权限制我们的自由。照片45张,证明小区实际环境和安保情况,物业违法公告,物业公司诋毁我个人,阻止我们成立新业委会,目的是为了他们顺利续约。
[审判长]:还有其他证明目的吗?
[被告委托代理人]:就这些。
[11:14:09]
 

2558915 · [审判长]:原告质证。
[原告委托代理人]:照片里有很多其他小区照片,涉及其他小区的跟本案无关。所有照片看不出来是涉案小区,真实性都不认可。所有照片没有拍摄日期,我方认为照片不应作证据被采信。被告陈述2011年后拍摄,在我们2011年起诉其他业主时,这些照片都使用过。小区业主委员会公告跟我们没有关系,业委会是业主的组织,跟我们没有任何关系,跟本案无关。后面意见书的照片真实性均不认可。被告使用局部照片不能证明原告动态管理过程。
[审判长]:被告委托代理人,庭前本院已就举证期限询问你的意见,你向法庭说只需要7天举证期,法院在当时向你送达取证责任通知书,现在当庭你说还有证据要在庭后提交,说明一下逾期提交证据的理由。
[被告委托代理人]:是新补充的,最新发生的事情。我认为,网络上的资料不能作为证据是非常不合理的,我没有了解清楚举证书上的意思。
[审判长]:被告委托代理人,根据民事诉讼法解释规定,证据必须当庭提交,经对方当事人质证才能作为本案确定事实的依据,当事人逾期提交证据,人民法院应责令其说明理由,必要时要求其提供相应证据;当事人因客观原因逾期提供证据,或当事人因重大过失逾期提供证据人民法院不予采纳。
[被告委托代理人]:我庭后还能补交证据吗?
[审判长]:你庭后提交证据,经本院审查后再决定是否进行举证质证。
[11:35:40]
 

2558917 · [审判长]:原告方,房号**-*上面为什么没有业主的签字?
[原告委托代理人]:上次庭审谢某是质过证的,认可水表单上面是她签的字。
[审判长]:原告方,在表底数为952后,被告就没有缴费吗?
[原告委托代理人]:是。
[审判长]:被告方是这样吗?
[被告委托代理人]:回去核实,水表在室内。
[原告委托代理人]:法官,水表在室内,如果被告不允许,我们请求法院核实。
[审判长]:被告方,鉴于水表在你方房屋内,是否同意由法院在庭后到现场查询水表底数?
[被告委托代理人]:行。
[审判长]:对原告申请调取水底数的问题,属于本院查明事实的部分。本院在庭后组织双方现场查询。
[被告委托代理人]:我有补充,物业公司乱收费,空驶车辆收取压路费、东西费、装修管理费,不退还。原告不让外面的装修、土建公司进入小区,进入小区的都是物业公司指定的公司,与物业公司有分成。
[审判长]:原告,3日内提交证据副本,被告在收到证据副本后10日内向法庭递交当庭未质证的质证意见,听清了吗?
[原告委托代理人]:听清了。
[被告委托代理人]:听清了。
[11:44:05]
 

2558921 · [审判长]:法庭调查结束。下面进行法庭辩论。原告发表辩论意见。
[原告委托代理人]:原告进驻该小区后与小区业委会签订物业服务合同,约定了物业服务内容收费单价、缴费方式,被告自2010年1月起未缴纳物业服务费用,依照合同约定其应当缴纳物业服务费用至2016年3月23日,因小区是自备井,其应当按照北京市收取水费的水价缴纳水的使用费。在原告与业委会签订的合同中约定了业主未按时缴纳物业服务费应支付每日千分之一的违约金。根据被告实际欠费的数额,违约金相当高,所以原告酌定为2000元。被告庭审中提出的业委会是否合法成立,是否有效,其未举证证明,只要有政府认可的团体组织机构,原告就认为是合法的,原告也实际在涉案小区进行的物业服务。小区的物业服务不存在被告说的连续被盗,法院可以到相关的派出所进行核实。原告也举证证明了原告的各种服务,原告只针对小区的公共设施设备进行服务,原告的服务是到位的,不存在被告说的服务不到位的情况,也没有被告所说的服务乱收费的情况。
[12:01:39]
 

2558922 · [审判长]:被告发表辩论意见。
[被告委托代理人]:对于被盗窃的问题可以到派出所核实,如果原告不知道小区业主被盗,那是原告的失职。小偷堂而皇之的进出小区。业主公约公示了业委会的到期时间,原告是清楚这件事情的。我刚才提供的光盘里面有一个维权始末,是我的自述,给法院作为参考也作为证据提交。
[审判长]:恢复法庭调查。原告质证。
[原告委托代理人]:真实性及证明目的均不认可。这只是被告的主观想法,不能反映客观事实。
[12:04:14]
 

2558923 · [审判长]:法庭调查结束。继续法庭辩论。
[被告委托代理人]:原告所说照片属于局部、静止是不合理的。原告是非法进驻小区,是小区办安排的物业公司直接入住的小区,业委会主任个人私自用章。原告阻碍业委会成立。请求法院给我时间进行举证。原告老威胁拆除小区的局部。原告与小区办是一伙的。我对原告的资质、占地有怀疑。我小区很多业主不缴纳物业费是原告的服务不到位,也没有理由预交物业费。原告装修押金不退还,冲抵物业费是不合理的。在为小区服务的人员没有用心在为小区服务。
[12:05:54]
 

2558924 · [审判长]:双方是否同意调解?
[原告委托代理人]:同意。
[被告委托代理人]:不同意。
[审判长]:鉴于一方不同意调解,本院不再当庭做调解工作。双方可以庭后和解,也可以由法庭主持调解。法庭辩论结束。下面进行最后陈述。
[原告委托代理人]: 坚持诉讼请求。
[被告委托代理人]:坚持答辩意见。
[审判长]:休庭,双方当事人确认笔录无误后签字。
[12:07:44]

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