今日审判：房屋租赁期满，保证金应否退还--合肥刑事律师|合肥房产律师|合肥交通事故律师——安徽律师频道,王强主任律师,成功办理多起县处级领导职务犯罪案.

[书记员]：现在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条第一款的规定，查明当事人和其他诉讼参与人到庭情况。
原告方及其他诉讼参与人是否到庭？ [08:52:08]

437690

[原告]：原告沈*红的委托代理人李*兰、覃*伟到庭。 [08:52:33]

437692

[书记员]：被告方及其他诉讼参与人是否到庭？ [08:52:49]

437695

[被告]：被告施*勇、黄*文的共同委托代理人谢*强到庭。 [08:53:12]

437698

[书记员]：下面宣布法庭规则。
1、到庭的所有人员，一律听从审判员（法庭）统一指挥，遵守法庭纪律。
2、不准喧哗、鼓掌、吸烟、吵闹、插话和其他有碍审判活动的行为，对庭审有意见可在闭庭后提出，带手机及其他通讯工具的，请予关闭。
3、被法庭问话的人在回答问题时，应自动起立讲话，答后自动坐下。
4、法警有权利制止不遵守法庭秩序的行为，对不听劝告的，可以勒令退出。
5、为表示对国家法制的尊重，在审判人员入庭、宣判、退庭时，当事人、代理人及旁听人员要自动起立，等审判人员就座后，再自动坐下。 [08:53:58]

437701

[书记员]：全体起立！请审判长、合议庭成员入席。全体坐下。
报告审判长，原告沈*红的委托代理人李*兰、覃*伟到庭，被告施*、黄*文的共同委托代理人谢*强到庭。开庭准备工作就绪，可以开庭。 [08:54:32]

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[审判长]：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第120条的规定，南宁市兴宁区人民法院在这里公开审理原告沈*红与被告施*勇、黄*文租赁合同纠纷一案，现在开庭。
下面核对当事人身份。 [08:55:14]

437716

[原告]：沈*红，女，1966年5月*日出生，壮族，自由职业，住南宁市青秀区教育路3号19栋*号房，身份证号码：450105196******049。（未到庭）
委托代理人：李*兰，广西正权律师事务所律师。全权代理。
委托代理人：覃*磊，广西正权律师事务所实习律师。全权代理。 [08:57:11]

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[审判长]：出示原告身份证明、授权委托书及出庭证。 [08:57:51]

437764

[被告一]：施*勇，男，1967年12月*日出生，汉族，住广西桂平市西山镇城北街*号，身份证号码：452523196******011。（未到庭） [09:05:51]

437772

[被告二]：黄启文，女，1968年10月*日出生，汉族，无固定职业，住广西桂平市西山镇兴宁街*号，身份证号码：450211196******34X。（未到庭） [09:06:22]

437775

[两被告共同委托代理人]：谢*强，男，1977年10月*日出生，汉族，住南宁市白沙大道南国花园C4栋*号，身份证号码：5110261977******018。全权代理。 [09:07:11]

437777

[审判长]：出示被告身份证明、授权委托书。 [09:07:28]

437778

[审判长]：各方当事人对对方当事人及诉讼参与人参加诉讼有无异议？ [09:07:40]

437781

[原告方]：没有。 [09:07:53]

437783

[被告方]：没有。 [09:08:04]

437788

[审判长]：经核准，各方当事人及诉讼参与人符合法律规定，准予参加本案诉讼活动。
原、被告方是否有证人出庭作证？有证人的，请提交证人名单，证人到休息室等候。 [09:08:19]

437789

[原告方]：没有。 [09:08:34]

437792

[被告方]：没有。 [09:08:43]

437795

[审判长]：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第四十二条的规定，本案由代理审判员农慧兰担任审判长，与人民陪审员黄恒派、人民陪审员韦莉萍组成合议庭，代理审判员农慧兰主审本案，书记员莫雪花担任法庭记录。 [09:09:36]

437796

[审判长]：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条、第五十一条、第五十二条及其他有关条款的规定，当事人在诉讼中享有以下诉讼权利：
1．有就案件事实进行陈述和申辩的权利。
2．有委托代理人收集提供证据，进行辩论、请求调解、提起上诉、申请执行的权利。
3．原告有放弃、变更或补充诉讼请求权利；被告可以承认或反驳原告的诉讼请求，有权提起反诉。
4．双方可随时提出和解请求的权利。
5．当事人对自己提出的主张有责任提供证据；有向证人、鉴定人提出发问，要求对证据和鉴定提出说明的权利。
6．经本庭准许，双方有查阅和复制庭审材料及法律文书的权利；认为法庭记录有差错，有申请补正的权利。
以上诉讼权利，你们听清楚了吗？ [09:09:44]

437798

[原告方]：听清楚了。 [09:10:15]

437801

[被告方]：听清楚了。 [09:10:25]

437802

[审判长]：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条、第五十条的规定，当事人还享有申请回避的权利。如果你们认为本庭审判人员、鉴定人、勘验人、翻译人员、书记员与本庭有直接利害关系或其他关系可能影响对案件公正审理的，可以在提出事实和理由的基础上申请回避。你们听清楚了吗？是否申请回避？ [09:10:37]

437805

[原告方]：清楚，不申请回避。 [09:11:10]

437808

[被告方]：清楚，不申请回避。 [09:11:20]

437813

[审判长]：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条的规定，当事人在诉讼中还应承担如下义务：
1．必须依法行使诉讼权利。
2．遵守法庭秩序和诉讼秩序。
3．履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。
以上诉讼义务，你们听清楚了吗？ [09:11:45]

437815

[原告方]：听清楚了。 [09:12:01]

437816

[被告方]：听清楚了。 [09:12:12]

437819

[审判长]：现在进行法庭调查，先由原告作起诉陈述，讲明具体的诉讼请求、事实和理由。 [09:12:22]

437829

[原告委托代理人覃]：诉讼请求：
1、请求判令被告返还南宁市万达商业广场13座首层1039号商铺的租金保证金14674元；
2、请求判令被告向原告支付未按时交还租金保证金的利息716.31元(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年7月31日起暂时计算至2011年5月31日止，详见《利息计算表》，以后利息还要继续计算)；
3、本案全部诉讼费由被告承担。
其中第一、二项诉讼请求共计15390.31元。
事实和理由详见诉状(略)。 [09:13:40]

437831

[审判长]：下面由被告进行答辩。 [09:14:05]

437839

[被告代理人]：两被告对原告起诉答辩如下，第一，原告并没有按当时签订的合同按期归还铺面，由于没有按时归还铺面，造成了被告的损失；第二，铺面租赁期间产生的税金，由于我方是从原业主的手上购买的商铺，对于他们之前的租户和税金的交纳情况，据我方了解，原业主说其只收租金，税费是由承租方承担。但是由于税务局当时催我方交税费的时候，而此时我方正与原告就另外一个案件在诉讼阶段，我方就先交了税金。但是原告至今为止，一直没有跟我方说过，税金他们如何交，也没有跟我方就此问题进行过协商。同时根据万达商业广场的租赁惯例，基本上都是由承租方承担水电费及税费等费用。而且本案的铺面比周边的租金特别低，原来我方希望原告能与原业主就此问题向我们解释一下，但是原告都没有这样做，反而将我们起诉到法院，这让我们非常不理解。
详见答辩状（略）。 [09:14:53]

437844

[审判长]：原、被告双方认为双方签订的租赁合同效力如何？ [09:15:20]

437880

[原告代理人李]：我方认为合同有效。 [09:18:16]

437883

[被告代理人]：我方认为也是有效的。 [09:18:34]

437885

[审判长]：由于双方对于租赁合同的效力无异议，本庭将不再将此问题列为争议焦点，根据原告方的起诉及被告的答辩，本庭认为本案应着重调查下列几个焦点问题：
1、本案租赁合同的履行情况，双方是否有违约行为；
2、原告要求被告返还商铺租赁保证金及支付利息有何事实和法律依据。
各方当事人对争议焦点有无异议？ [09:18:56]

437888

[原告方]：没有。 [09:19:31]

437892

[被告方]：没有。 [09:19:41]

438234

[审判长]：下面围绕本庭确认的调查重点逐项进行庭审调查，先由原告方就本案争议焦点进行举证和陈述。 [09:57:42]

438239

[原告代理人李]：我方在合同的履行过程中没有任何的违约行为。两个争议焦点，我方一并举证如下：
证据1、商铺租赁合同，证明第一，原、被告之间关于1039号商铺的租赁事实，合同第六、七、十四条约定了保证金等内容；第二，原、被告双方权利义务约定的内容；
证据2、收条，证明被告收取原告租赁保证金14674元的事实；
证据3、个人业务凭证，证据4、理财金账户历史清单，证明原告已经依约缴纳租金的事实，现在这些证据中的票据是2010年5、6月及2010.7.1-7.17的租金，金额共为14887元； [09:58:37]

438308

[原告代理人李]：证据5、授权委托书(谢*强)，证据6、授权委托书(庞*婴)，证据7、（物业公司）证明，证据8、解除合同协议书，证据9、关于隔墙使用协议，证明第一，原告与被告关于租金保证金返还的约定，在合同解除协议书第三条已经写有“乙方于……退还给乙方”；第二，原告已于2010年7月15日向被告交还1039号商铺的事实，比合同约定的终止时间2010.7.17提前了三天。这是因为原告在承租1039号商铺的时候，它是连着1038号商铺的，这两个商铺是打通的，本来原告是一起承租这两个铺面的，后面还是想继续承租两个铺面的，但是由于原、被告之间的矛盾，所以只能把1038、1039号两个铺面分开，原告归还了1039号铺面，被告在接手1039号铺面的时候，这个铺面是清空的。但是由于原告要继续承租1038号，需要在中间加一个隔墙，所以原、被告才签订了解除合同的协议，费用由原告与新的1039号的租户各承担一半。所以这是原、被告签订解除合同的原因，并就建隔墙等的费用进行了约定。由于1038、1039号之间有一个消防栓，后面这个消防栓划归了1038号，所以原、被告又就这个消防栓约定了隔墙的使用。但是没想到还是不能避免纠纷。 [10:07:45]

438511

[原告代理人李]：证据10、民事判决书，证明被告为提高租金恶意诉讼的事实；二审时维护了原判，在那个案件中，1039号的商铺月租金评估为7800元，并没有原告说的一万两千元这么高。而且原告在承租这两个商铺的时候是2007年，当时的生意很冷清，并不像现在这么好，所以当时的经营是亏损，现在生意变好了，被告在承继了原业主合同的时候才产生了这个纠纷，原来原告与原业主是没有纠纷的。
当庭提交证据11、建设工程消防设计备案受理凭证，证据12、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明第一，1038号商铺在完成1038与1039之间的隔墙之后，因为布局的改变又进行了重新装修，重新装修之后的消防验收时间是在2010.7.16，由此可以证实原告是在合同终止之前完成了商铺的交付。 [10:31:45]

438541

[审判长]：下面由被告对原告提交的证据进行质证。 [10:35:29]

438555

[被告代理人]：对证据1-6真实性没有异议，对原告的证明事项也没有异议，我方确实收取了租金保证金，这个保证金是原业主转给我方的，收条只是一个补签手续，租赁合同也是补签的，只是将租赁的甲方变更为了施*勇；
对证据7、（物业公司）证明的内容没有异议，但是对证明的形式有异议，证明的事项是2010年7月，但是证明的落款日期却是2010年5月，为何未发生的事情却能写出证明？
对证据8、解除合同协议书，原来协议书的目的就是为了督促双方履行协议；
对证据9、关于隔墙使用协议，对于原告所述有异议，签订这个协议的目的就是1039号的业主无偿把消防栓让给原告使用；
对证据10、判决书，虽然这个判决书已经判决下来了，但是我方对此还要提出抗诉，因为装修是没有经过我方同意的；
对当庭提交的证据11、12的两份受理凭证，只能说明原告的改建装修符合消防安全法，并不能证明什么，原告何时改建装修，消防部门何时验收，这是原告与消防部门的事情。
综上，第一，原告的以上证据都没有明确原告是何时将铺面交还给被告，反而是我方的证据南宁万达广场的商铺交接铺验收表里面表明了，原告是于2010.7.20交还的铺面，这个是经过了原、被告及商场方几方签字确认的。原告也说了1038、1039是两个连通的铺面，现在这两个铺面属于两个不同的业主，原告之前是否将两个铺面打通我方不清楚，而现在这两个铺面如何间隔开，就是一个需要解决的问题。所以原、被告才就隔墙协议与1039号的新租户、万达管理物业公司进行了协商；
第二，从解除合同协议书可以看出，虽然原告主张其于2010.7.15清空了铺面，但是为何原告不在当天叫我方去验收铺面？如果原告将原铺面整改好了，为何不于合同期限内叫我方去接收，却于2010.7.20才归还？所以真正的铺面归还日期是2010.7.20，而不是2010.7.15。
第三，一般而言租赁双方都会就租金是否含税进行协商，原来原业主说其与原告的租金是没有含税的，但是后来原告为何主张说租金含税是因为，原业主与原告签订合同的时候签订了两份合同，一份是真实的合同，一份是报税的合同，出于这个惯例，我方有理由怀疑，原告是故意不履行合同。同时原告刚才也说了万达广场的租金在2010年是5800元，在这样高租金的情况，没有哪一个业主会连续签三年的合同却不涨租金。至于在另外一个案中，为何评估公司会评估出7800元/月的租金，我方不得而知，而周边的铺面出租也有些是达到上万元的，所以我方有理由怀疑，原业主与原告签订的合同是没有包含税金的。即使现在原告主张租金是含税的，原告也可以打电话给原业主，让原业主就此向我方解释，但是他一直没有跟我方说明。 [10:36:31]

438589

[原告代理人李]：我方的证据7、证明中的2010年5月是笔误，而且证明内容被告也认可了，所以这个证明的内容是真实的。 [10:40:26]

438591

[审判长]：被告，你方主张原业主与原告签订的合同有两份，在本案中的租赁合同是哪一份？ [10:40:44]

438592

[被告代理人]：是一份报税的合同。 [10:41:02]

438594

[审判长]：就该争议焦点，被告是否有证据提交？ [10:41:16]

438595

[被告代理人]：两个争议焦点我方一并举证，当庭提交商铺交接验收表（复印件），证明原告于2010.7.20归还铺面。这个表一式四份，原告本身也有一份。 [10:41:34]

438596

[审判长]：原告对被告提交的证据进行质证。 [10:41:49]

438598

[原告代理人李]：对交接验收表，第一，这个证据没有在举证期限内提交，不能作为证据使用；第二，我方对这个证据的意见是，这个证据没有原件，是不真实的；第三，上面的签字是谁签的，我方无法核实；所以这个证据不能使用，不应采信。 [10:42:12]

438599

[被告代理人]：这个表我方庭后可以提交原件，而且这个验收表原告也是有一份的。 [10:42:28]

438601

[审判长]：庭后被告再提交这个验收表原件的话，双方是否还需要法院组织进行质证？ [10:42:45]

438603

[原告代理人李]：不需要了，我方这个证据超过举证期。至于其真实性可以由法院进行认定。 [10:43:08]

438607

[被告代理人]：不需要。 [10:43:25]

438609

[审判长]：两被告应于2010年9月30日前向本院提交商铺交接验收表的原件由本庭进行核对，逾期不提交的，由两被告承担相应的法律后果，两被告是否清楚？ [10:43:43]

438612

[被告代理人]：清楚了。 [10:44:02]

438613

[审判长]：原、被告，原告实际交付商铺的时间是何时？如何交付？ [10:44:16]

438618

[原告代理人李]：是2010.7.15，原告已经清空了商铺交给被告，在原告清空了铺面之后，原告已将钥匙交给了万达物业公司。当时由于原告打电话给被告，但是被告不愿意配合到场进行交接，所以原告就按解除合同协议书的约定，将相关的钥匙及物品都交到了万达物业公司，但是物业公司没有给我方相关的接收手续。而正是由于我方此前考虑到有可能被告不来交接，所以在解除合同协议书的第三条中就约定了两种归还铺面的情形，交给被告或是物业公司均可。 [10:44:41]

438638

[被告代理人]：原告交还铺面的时间是2010.7.20。万达物业公司不是小公司，其接收了原告的钥匙应该会开具证明的，即使是打了电话给被告，原告也应当提交通话记录清单。而且要交接的话，原、被告及万达物业公司都应在场，才算交接。我方的商铺交接验收表上面有新的租户签名及原、被告的和万达物业公司的签名，说明了我方在收到了原告归还的铺面之后，新的铺面同时交给了新租户，铺面的钥匙及充电的IC卡当天就由原告交给了新租户。 [10:47:54]

438639

[审判长]：原告归还铺面时，是否还有其他的装修残值？ [10:48:17]

438641

[原告代理人李]：我方已经清空了铺面不存在装修残值的问题。 [10:48:36]

438642

[被告代理人]：装修残值问题，双方已经协商处理好了。 [10:48:52]

438644

[审判长]：原告的租金保证金的利息如何计算及计算方式？ [10:49:17]

438646

[原告代理人李]：是按商铺租赁合同第六条及解除合同协议书第三条的约定，所以被告应当2010.7.30之前把保证金退回来。所以我方认为租金保证金的利息应当从2010.7.30开始起算。本金即为14674元，利息的计算在起诉状中附有计算方式。 [10:49:43]

438649

[审判长]：被告有何意见？ [10:50:21]

438650

[被告代理人]：原告的计算不符合国家的法律规定。 [10:50:40]

438655

[审判长]：就本案的事实而言，各方当事人如有新的证据，要及时向法庭提供，原、被告还有没有新的证据向法庭提供？ [10:50:56]

438659

[原告方]：没有。 [10:51:12]

438664

[被告方]：没有。 [10:51:23]

438667

[审判长]：对原、被告提交的证据真实性待合议庭评议后再予以认定。原、被告提交的证据全部退回当事人各自收执。法庭调查结束，下面开始法庭辩论。先由原告方先发表辩论意见。 [10:51:38]

438698

[原告代理人李]：第一，关于原告是否延迟交付铺面的问题。通过庭审及我方的证据可以证实原告并没有延迟交付，相反原告于2010.7.15就已经清空了铺面，并交付了铺面，提前了三天。而且被告也没有证据证明原告延迟交付铺面，被告的主张不成立。本案涉及的1038、1039号两个铺面是相通的，这一点被告在承继租赁合同时是知道的，也是明确的，所以原告清空了1039号铺面就已经完成了交付，但是由于1038号商铺仍然继续由原告继续租用，因此双方在协商之后重新签订了解除合同协议书及隔墙协议。而且原告在对1038号重新装修之后，这个装修的消防竣工也在2010.7.10完成，从这些可以看出，这些都是在合同终止之前完成的。因此根据合同的约定，原告没有延迟交付；
第二，关于交付的过程。被告所述不是事实。无论是按合同的约定还是解除合同协议书的约定，原告归还铺面的钥匙只有两个，一个是被告一个是万达物业公司，所以不可能像被告主张的那样由原告交给了新的租户。事实是原告将钥匙和IC卡交给了物业公司，被告去物业公司拿了之后交给了新的业主，原告在商铺交接验收表上面只起到了一个见证的作用，并不是说原告是那天才交付的铺面。所以被告主张的说法是不符合事实的。
第三，关于被告在答辩状中主张的损失。被告没有举证证实其损失。而且从原告提交的租赁合同第14条可以看出，关于税费应当如何承担。税费和租金是不同的款项，被告一直主张租金包含税费，这是被告的单方说法，主要的问题是被告认为其租金没有提高。而且被告也认可这个合同是有效的，说明对于这个合同的条款被告在承继时是认可了的。被告答辩时想以其损失来扣留原告的租金保证金没有事实和法律依据。由于上一次诉讼，被告是败诉的，被告是心存不满的，在铺面交付的时候被告没有予以配合，而且在今天的庭审中虚假陈述，其目的就是为了为难原告。而且关于租金在上一次诉讼中已经进行了评估。被告怀疑租金为一万多元，租金没有包含税费是没有理由的。
综上，被告所述没有理由，请求法院支持原告的诉讼请求。 [10:53:48]

438702

[审判长]：由被告方发表辩论意见。 [10:54:04]

438705

[被告代理人]：第一，原告主张解除合同协议书及隔墙协议书是在交付之前签订的不是事实，因为隔墙协议书的落款时间是2010.7.30；第二，原告说被告是自己去物业公司拿钥匙交给新的租户，其只是见证的作用，如果是这样的情况下，当时已经有物业公司到场，原告在场能见证什么呢？事实是，原告还没有交付铺面，所以其没有到场的话，没有办法交付铺面。第三，原告的请求是没有依据的。由于原告延迟交付铺面，与合同约定的时间推迟了三天。而被告与新的租户签订的交付时间是2010.7.18，由于原告延迟交付，给新的租户造成了损失。所以这个损失，原告应当承担。第四，关于租金是否含税费的问题。原告认为租金已经包含了税费，但是从“租金”一词来看，租金就只是租金而已。所以租金是没有包含税费的。 [10:54:20]

438709

[审判长]：双方还有何新的辩论意见？ [10:54:35]

438723

[原告方]：没有了。 [10:58:10]

438725

[被告方]：没有了。 [10:58:22]

438736

[审判长]：法庭辩论结束。各方当事人作最后陈述。 [10:59:29]

438742

[原告代理人]：请求法庭支持原告的诉请。 [10:59:51]

438760

[被告代理人]：坚持我方的答辩和庭审意见。 [11:06:46]

438765

[审判长]：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第八十五条、第八十八条、第一百二十八条之规定，法庭可以进行调解，调解必须合法、自愿，必须以事实为根据，以法律为准绳。各方当事人是否愿意调解？ [11:07:19]

438767

[原告代理人李]：愿意。我方的调解方案与诉请一样。 [11:08:18]

438768

[被告代理人]：愿意。我方的调解方案也与答辩状一致。 [11:08:38]

438770

[审判长]：由于双方意见分歧太大，法庭调解不成。本案将待合议庭合议后，由法院根据查明的事实和法律规定对本案做出判决，何时宣判另行通知。庭后双方阅读庭审笔录后签字。
现在休庭。