今日审判：农村房屋买卖是否可以反悔--合肥刑事律师|合肥房产律师|合肥交通事故律师——安徽律师频道,王强主任律师,成功办理多起县处级领导职务犯罪案.

[书记员]：宣布法庭纪律
一、未经法庭许可不准录音、录像和摄影。
二、不准随意走动和进入审判区，不得随意退场。
三、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为。
四、未经审判长许可，不准发言提问。
五、不准吸烟和随地吐痰，旁听人员如对法庭审判活动有意见，可在休庭后口头或书面向法院提出。
六、携带通讯工具的请关机。
七、对违反法庭纪律的，审判人员可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款拘留。
八、对哄闹法庭、侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人员，依法追究刑事责任。情节较轻的予以罚款、拘留。 [14:32:21]

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[书记员]：双方当事人及其委托代理人听清否？ [14:32:26]

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[双方]：听清了。 [14:32:36]

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[审判员]：下面核对当事人和诉讼代理人身份。 [14:32:48]

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[原告]：赵某明，男，1964年*月*日出生，汉族，北京市顺义区天竺地区某村某街某胡同*号人，现住北京市顺义区某小区*号楼*单元*室。 [14:33:04]

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[原告代理人]：蒋某民，男，1978年*月*日出生，汉族，北京市顺义区高丽营镇某村某街*号人，住该处。 [14:33:14]

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[被告]：高某柱，男，1955年*月*日出生，汉族，北京市顺义区李桥镇某村人，现住北京市顺义区某小区*号楼*单元*室。
黄某香，女，1955年*月*日出生，汉族，北京市顺义区李桥镇某村人，现住北京市顺义区某小区*号楼*单元*室。 [14:33:44]

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[被告代理人]：李某红，男，北京市某律师事务所律师。 [14:34:03]

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[审判员]：双方对对方出庭人员身份有无意见？ [14:34:47]

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[双方]：没有意见。 [14:35:09]

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[审判员]：经核对双方当事人符合法律规定，可以参加本案诉讼。北京市顺义区人民法院今天依法公开开庭审理原告赵某明诉被告高某柱、黄某香房屋买卖合同纠纷一案，本案适用简易程序，由本院代理审判员杨旭独任审判，书记员池红艳担任法庭记录。 [14:35:38]

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[审判员]：下面宣布双方当事人在法庭上享有的诉讼权利与应尽的诉讼义务：
诉讼权利有：（1）申请回避的权利；
            （2）提出新证据的权利：
            （3）进行辩论，请求法庭予以调解的权利；
            （4）原告有放弃，变更，增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
            （5）最后陈述的权利；
诉讼义务有：（1）听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务；
            （2）如实陈述事实的义务；
            （3）依法行使诉讼的义务。 [14:36:03]

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[审判员]：双方当事人是否听清楚了，是否申请回避？ [14:38:43]

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[双方]：听清了，不申请。 [14:38:51]

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[审判员]：现在开始法庭调查。首先由原告宣读起诉状，陈述你起诉的事实理由及请求。 [14:39:15]

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[原告代理人]：原告系北京市顺义区天竺地区某村村民，其于2001年5月2日在北京市顺义区天竺家园购买三居室楼房一套（房屋价款15.2万元）。后原被告于2006年左右私下达成口头房屋买卖协议，约定原告将上述房以16.055万元价格（其中含房款15.2万元，天然气管道费8000元，有线电视费550元）转让给被告。双方按约定履行了相应义务。后原告了解得知，天竺家园属于旧村改造，土地属于天竺村集体经济组织所有，所以只限于本村村民才能购买，严禁城市居民或非本集体经济组织成员购买，严禁转租、转卖。为此，原告认为，原被告之间的买卖行为是违反国家相关法律法规的，双方所达成的买卖合同应无效。故诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效，被告方将涉诉房屋腾退给原告。 [14:40:02]

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[审判员]：原告方对起诉状内容有无增加、变更及补充？ [14:40:31]

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[原告代理人]：没有。 [14:48:36]

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[审判员]：口头协议何时达成的？ [14:49:09]

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[原告代理人]：2006年，原告将涉诉房屋卖给高某柱，价格是160550元，包括天然气费和有线电视费。 [14:49:29]

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[审判员]：被告方进行答辩。 [14:49:38]

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[被告代理人]：双方不存在事实上的买卖关系，房屋腾退不属于本案的审理范围，我方是在2000年5月29日购买的涉诉房屋，不存在2006年从原告手里买涉诉房屋的情形，根据2006年的房价，我方不可能以原告主张的数额购买原告的房屋，不同意原告的诉讼请求。 [14:50:03]

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[审判员]：原被告是什么关系？ [14:50:56]

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[原告代理人]：原告的爱人与被告黄某香是姐妹关系。 [14:51:30]

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[审判员]：原告，涉诉房屋是谁修建的？ [14:51:55]

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[原告代理人]：天竺村村委会，我方是在2001年5月2日签的购楼协议，2000年5月29日就交了房款，房款是原告交纳的，在2001年5月2日左右就实际交付涉诉房屋了。 [14:52:27]

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[审判员]：原告是否在涉诉房屋居住？ [14:53:30]

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[原告代理人]：居住了，一直住到卖给被告方为止，价格就是我方购买房屋的价格，之后被告就一直在涉诉房屋居住。 [14:53:40]

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[被告]：不认可，原告一直就没有居住过，2000年是我方以原告的名义购买的涉诉房屋，因为原告是天竺村村民，原告说他们没钱，让我以原告的名义买，且以原告的名义还会有物业等优惠，所以就以原告的名义购买了，因为产权证一直没有办理，所以在2007年的时候我方让原告补的一张证明，黄某香签的名字，我方是在2000年5月份交的钱，2001年5月份交的房，协议也是原告签订的
交完房后至今我方就一直在涉诉房屋居住，2009年我方进行了装修，花了十三万余元。 [14:54:09]

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[审判员]：被告，你方是何种方式交纳的房款？ [14:54:26]

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[被告]：现金方式，大部分是从银行取得。 [14:54:35]

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[原告代理人]：我方交纳的现金。 [14:55:03]

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[审判员]：原告是否认可被告对房屋装修的价值？ [14:55:16]

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[原告代理人]：我方没有实地查看，也不能确定实际价值。 [14:55:52]

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[审判员]：下面进行举证质证，首先由原告方出示证据并说明证明目的。 [14:56:12]

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[原告代理人]：出示购房收据记账凭证及购楼协议，原件在天竺村村委会存档，证明涉诉房屋的实际买受人是原告。 [15:01:00]

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[被告代理人]：真实性认可，不认可证明目的，实际购房人和交款人是高某柱。 [15:01:21]

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[审判员]：被告方出示证据并说明证明目的。 [15:01:32]

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[被告代理人]：证据1：售楼办法，证明涉诉房屋是经过整体建设的新村楼房，是准予对外出售的，我方购买涉诉房屋是经过天竺村村委会认可的。 [15:02:35]

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[被告代理人]：证据2：交款收据，包括线电视费和燃气费。 [15:02:42]

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[被告代理人]：证据3：证明一份，原告之妻证明涉诉房屋是我方以原告的名义购买的，证明上的文字是黄某香写的，签字是原告爱人签的。 [15:02:48]

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[审判员]：原告什么意见？ [15:03:03]

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[原告代理人]：对于证据1，住宅楼不准出租转让，如遇特殊情况，需经村委会同意，如果被告可以购买涉诉房屋，其应该直接与村委会签订合同。 [15:04:05]

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[原告代理人]：对于证据2，房屋卖给被告了，我方就将相应的票据给被告了。 [15:04:15]

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[原告代理人]：对于证据3，证明上的签字不是原告本人书写的，内容也是被告当事人书写的，认可签名是原告爱人签订的，此份证明只能证明双方达成了口头协议，不能证明购买时间，双方是亲属关系，原告并没有考虑这些问题。 [15:04:26]

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[被告代理人]：售楼办法中没有约定不准买卖，是可以买卖的。 [15:04:40]

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[审判员]：涉诉房屋是否取得房屋所有权证？ [15:04:54]

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[双方]：没有取得，涉诉房屋所在的土地性质是集体土地。 [15:05:06]

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[审判员]：原告是否收到房款？ [15:05:19]

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[原告代理人]：双方达成了口头协议，我方已经收到了房款。 [15:06:02]

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[被告代理人]：双方没有口头协议，我方也没有交给原告房款。 [15:06:14]

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[审判员]：诉房屋的面积是多少？ [15:06:29]

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[双方]：96平米左右。 [15:06:34]

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[审判员]：被告最后一次装修是如何装修的？ [15:06:43]

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[被告代理人]：按照精装修进行的。 [15:06:53]

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[审判员]：原告，你方要求被告腾退，现对被告装修部分有何意见？ [15:07:08]

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[原告代理人]：我方现只要求确认合同效力，腾退另案解决。 [15:07:19]

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[审判员]：本院口头裁定准予原告方撤回诉讼请求，听清了吗？ [15:08:06]

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[双方]：听清了。 [15:08:14]

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[审判员]：双方还有证据提交么？ [15:08:26]

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[原告代理人]：出示证明一份，证明我方有权购买涉诉房屋，以及我方购房的价款和交费项目，村委会出具了这份证明，可以证明与村委会达成协议的人是原告。 [15:09:51]

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[被告代理人]：认可是原告签的合同，但实际的出资人是我方。 [15:10:01]

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[审判员]：双方事实部分还有补充么？ [15:10:10]

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[双方]：没有了。 [15:10:19]

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[审判员]：法庭调查结束，现在进行法庭辩论，首先由原告发表辩论意见。 [15:10:57]

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[原告代理人]：涉诉房屋所在的土地是集体土地，集体土地上的房屋是不能办理产权证的，原告之间的买卖关系是无效的，违反国家强制性规定，涉诉房屋是村委会为本村成员建设的福利性住房，被告并非天竺村成员，不应享有房屋的所有权。 [15:12:03]

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[被告代理人]：涉诉小区是天竺村在自由土地上建筑的，天竺村委会对该小区拥有所有权，涉诉小区应是集体财产，天竺村有权对房屋进行买卖，根据售楼办法约定，是准予对外销售的，我方购买涉诉房屋不违反国家强制性规定，我方占有房屋是有偿占有，涉诉房屋早已交付给我方，原告的诉请不应得到支持，涉诉房屋是我方以原告的名义购买的，原告爱人出具的证明可以证明本案事实，房屋的实际购买人是我方，我方对涉诉房屋是善意的占有，我方是在2000年5月份就购买了涉诉房屋，进行过多次装修，花费了大量财力和精力，我方购买涉诉房屋没有改变土地用途，也没有侵害集体组织成员的利益，我方购买的是富余的房产，不同意原告的诉讼请求。 [15:20:32]

390081

[原告代理人]：被告认可、涉诉建设在集体土地上，根据房地一体原则，双方之间的买卖行为是无效的，坚持诉讼请求。 [15:20:47]

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, , [审判员]：法庭辩论结束，下面进行法庭调解，双方是否同意协商解决？ [15:21:20]

390087

[双方]：同意。 [15:21:27]

390089

[审判员]：双方说一下调解意见。 [15:21:39]

390091

[原告代理人]：被告腾退房屋，我方给予对方一定的补偿。 [15:22:07]

390092

[被告代理人]：我方认为房屋所有权归被告所有。 [15:22:26]

390093

[审判员]：因双方分歧比较大，本院就不主持法庭调解了，双方发表最后意见。 [15:22:38]

390100

[原告代理人]：坚持变更后的诉讼请求。 [15:28:44]

390101

[被告代理人]：坚持答辩意见。 [15:28:52]

390102

[审判员]：今天开庭就到此，现在休庭，此笔录五日内可以查阅，逾期视为正式笔录入卷作证。 [15:30:20]